税制大綱、概ね要望通り 固定資産税や買取再販延長
今回の税制改正大綱では、住宅産業界が税制面の最重点と位置づけた「新築に係る固定資産税の減額措置」の延長、及び「買取再販で扱われる住宅の取得に係る軽減措置」の延長・拡充が認められた。
新築の固定資産税の関係は、戸建住宅が新築後3年間、マンションは同5年間、税額を半分にする措置。概算要求当初、国交省から「延長に対し財務省の反応が厳しい」と伝えられた住宅産業界は、数少ない新築住宅への措置でもあり、一般社団法人住宅生産団体連合会(住団連)を中心に、「特例は1952年から60年超の長きにわたり住宅の取得や建て替えを支援してきた」との主張を展開した。
これには「新築住宅の固定資産税の減額措置については、ここまで長く続いてきたものを、われわれとしてもなくすということはさせられない」(公明党参院幹事長の西田実仁参議院議員)と国会議員サイドの後押しもあり、要望がほぼ認められた格好だ。廃止された場合に、2千万円の戸建住宅を新築するケースでは、3年間で税負担が約26万円増える計算。「住宅を購入する層にとっては大きい」とみる。
買取再販については登録免許税の延長に加え、不動産取得税の軽減措置を追加した。事業者が用地を取得しての新築住宅には、建物と土地の両方に不動産取得税の軽減措置がある。ところが、既存住宅を買取再販する場合には建物の税負担軽減措置はあるが土地にはない。同じ内容のもので税額が異なるのは不公平との見方から、一致させるために土地の軽減措置を導入する。
ただ、単純に拡充はできないとの財務省の意向を受けて、リフォーム工事の実施による質の高い住宅という〝縛り〟が。それに対し、当初「既存住宅売買瑕疵担保責任保険への加入」のみ要件となる予定だったが、自社で瑕疵保証を行う住宅企業には不利になると判断した国交省が、安心R住宅への登録を追加要件にしたという。
居住用財産の買い換えなどに対する所得税・個人住民税の特例措置も、2年間の延長が認められたものの要件が付いた。主に木造住宅の場合で、築25年以内または地震に対する安全性に係る規定もしくはこれに準ずる基準に適合する(経過年数等要件を満たす)こと、となった。
ストックの流通を促進させるための優遇措置について、質が悪いストックは優遇しないということ。今までなかった買い替える先が木造住宅という場合についての制限というべきもの。「縮減ではあるが、質の悪いストックが減る方向性が強まる」と評価している。
耐震基準を満たさない住宅を、取得後に耐震改修を行う場合のいわゆる「買って耐震」の特例措置を敷地にも拡充する。耐震基準を満たした既存住宅を買う場合には、建物と土地ともに不動産取得税の軽減が受けられるのに、買い主自らが耐震改修する場合には軽減が受けられないという不公平感を解消する。既存住宅の売り主が耐震改修した後に売るケースは極めて稀で、圧倒的に多いのは買い主が改修するケース。目的は耐震改修を進めるためなので、税の扱いも同じにすべきで、このままでは古い耐震基準不適合住宅の改修が進まないとの声に応えた。
気になる部分では、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算についての見直しだ。相続税対策で、アパートを建てる際に小規模宅地の適用を受けて評価額を下げるやり方が一般的。これが、今回の改正でアパートを建てても3年以内に親が亡くなったら、適用が除外される。
土地所有者が亡くなる直前の対策が打てなくなるので、さらに賃貸市場を冷やすとの見方がある一方で、その縛りを逆手にとって「(3年は死ねませんから)早く建てた方が、というセールストークも」ありうる。「市場を冷やすか加熱するか、どちらに転ぶかは微妙」という声も。
また「生産緑地法の2022年問題」。現行法では、施行されて30年後の2022年に期限がくる。生産緑地指定が解除された大量の土地が売却される可能性があり、土地のだぶつきで地価の下落など影響が出る可能性への懸念も。これを避けるための措置で、都市農地の貸借の円滑化に関する法律(仮称)や特定農地貸付法に基づき、地方自治体や農業法人などに生産緑地を貸せるように納税猶予を適用する。
